Ares Management prodává dva logistické parky v Česku a jeden v Budapešti: Co to znamená pro trh nemovitostí ve střední Evropě?
Realitní trhy střední Evropy zažívají v roce 2024 mimořádně dynamické období. Jednou z nejvýznamnějších událostí posledních měsíců je rozhodnutí americké investiční společnosti Ares Management prodat dva své logistické parky v České republice a jeden v maďarské metropoli Budapešť. Tento krok přichází v době, kdy segment průmyslových a logistických nemovitostí čelí změnám v poptávce, růstu e-commerce a tlakům na optimalizaci portfolií velkých investorů. Jaké jsou podrobnosti této transakce, co ji motivuje a jak ovlivní budoucnost logistiky v regionu?
Detaily prodeje: Které parky mění majitele?
Ares Management, správce aktiv se sídlem v Los Angeles a portfoliem v hodnotě přes 400 miliard dolarů, oznámil v červnu 2024 prodej tří významných logistických areálů ve střední Evropě. Jedná se o dva parky v České republice – konkrétně u Plzně a v okolí Brna – a jeden park na okraji Budapešti. Celková rozloha těchto nemovitostí přesahuje 180 000 m² pronajímatelné plochy.
- $1: Rozloha 76 000 m², s nájemci jako je DHL a česká pobočka firmy Siemens.
- $1: 52 000 m², využívaný především pro skladování a lehkou výrobu, s hlavním nájemcem společností PPL.
- $1: 55 000 m², klíčové logistické centrum pro Maďarsko s více než deseti nájemci ze sektoru e-commerce a FMCG.
Podle informací z trhu byla celková hodnota transakce odhadnuta přibližně na 170 milionů eur, což odpovídá zhruba 4,2 miliardy korun. Kupujícím je pan-evropský realitní fond se zaměřením na logistiku, jehož jméno zatím nebylo zveřejněno, avšak podle analytiků se spekuluje o účasti hráčů jako CTP nebo VGP, kteří v regionu dlouhodobě expandují.
Motivace Ares Management: Proč prodávat právě teď?
Rozhodnutí Ares Management prodat své logistické portfolio ve střední Evropě není náhodným krokem. Za poslední tři roky vzrostla hodnota logistických nemovitostí v Česku a Maďarsku v průměru o 22 %, zejména díky nárůstu e-commerce (v roce 2023 dosáhl podíl online nákupů v ČR rekordních 17,4 % z celkového maloobchodu) a nedostatku nových skladových kapacit.
Ares Management do těchto parků investoval mezi lety 2019-2021 s cílem zhodnotit je během krátkodobého horizontu, což je běžná strategie fondů typu „value-add“. V roce 2023 a na začátku 2024 však začaly být patrné první známky zpomalující poptávky, zejména v důsledku vysokých úrokových sazeb a ochlazení v některých sektorech maloobchodu. Prodej tak přichází v době, kdy je trh stále velmi aktivní a ceny nemovitostí na vrcholu.
Podle zprávy konzultační společnosti Cushman & Wakefield dosáhla průměrná cena průmyslových nemovitostí v ČR ve 2. čtvrtletí 2024 úrovně 1 050 eur za metr čtvereční – což je meziroční nárůst o 8 %. Ares Management tak využívá příznivé tržní situace k optimalizaci svého portfolia a reinvestici kapitálu do jiných, perspektivnějších projektů v západní Evropě a USA.
Srovnání: Jak si vedou logistické parky v Česku a Maďarsku?
Logistické parky v České republice a Maďarsku patří k nejvýkonnějším v rámci středoevropského regionu. Rozhodující pro investory jsou zejména obsazenost, lokalita, nájemní výnosy a potenciál dalšího růstu. Následující tabulka srovnává klíčové parametry tří prodávaných parků:
| Parametr | Plzeňský park | Brněnský park | Budapešťský park |
|---|---|---|---|
| Rozloha (m²) | 76 000 | 52 000 | 55 000 |
| Obsazenost (%) | 97 | 99 | 95 |
| Hlavní nájemce | DHL, Siemens | PPL | Mix e-commerce/FMCG |
| Roční výnos (%) | 5,6 | 5,4 | 6,1 |
| Stáří objektu (roky) | 7 | 5 | 6 |
Z tabulky vyplývá, že všechny tři parky mají vysokou obsazenost a stabilní výnosy, což z nich činí atraktivní investici i v době mírného ochlazení trhu. Budapešťský park navíc těží z rychlého růstu maďarského e-commerce, kde objem online nákupů meziročně stoupl o 14 % (údaj GKI Digital z roku 2023).
Dopad na český a maďarský trh: Přelomová transakce?
Prodej tří velkých logistických parků v jednom balíku je v regionu poměrně výjimečný a signalizuje několik důležitých trendů:
1. $1 Do střední Evropy přichází stále více velkých realitních fondů, které mají zájem o celé portfolio nemovitostí a nikoli jen o jednotlivé objekty. To přináší větší stabilitu, ale i vyšší nároky na správu a standardizaci služeb. 2. $1 Zatímco v letech 2020-2022 byla poptávka po logistických prostorách tažena především pandemií a růstem e-commerce, nyní se trh více diverzifikuje. Roste zájem o skladování zboží s vyšší přidanou hodnotou (např. farmacie, elektromobilita) a o tzv. „last mile“ logistiku v blízkosti velkých měst. 3. $1 Přes mírné zpomalení zůstávají průmyslové nemovitosti jednou z nejvyhledávanějších tříd aktiv. V Česku vzrostl v roce 2023 objem investic do logistiky o 18 %, v Maďarsku dokonce o 25 %.Transakce je tak vnímána jako potvrzení atraktivity středoevropského logistického trhu, který má i přes současné výzvy velmi solidní základy.
Budoucnost logistiky: Jaké trendy budou určovat další vývoj?
Vývoj v oblasti průmyslových a logistických nemovitostí ve střední Evropě bude v následujících letech ovlivňovat několik klíčových trendů:
- $1 V roce 2023 bylo v Česku 36 % nově postavených skladů vybaveno automatizovanými systémy řízení zásob a robotizovaným vychystáváním. Tento trend dále poroste s tlakem na efektivitu a úsporu pracovních sil. - $1 Investoři i nájemci stále více požadují certifikace typu BREEAM nebo LEED. Podle Asociace developerů je už 41 % nových skladů v ČR certifikováno jako „zelené budovy“. - $1 Nájemci požadují kratší nájemní smlouvy a možnost rychlých úprav dispozic. To vyžaduje investice do modulárních řešení a chytré infrastruktury. - $1 S růstem měst a e-commerce roste potřeba menších logistických center přímo ve městech. V Praze a Budapešti se v roce 2024 připravuje výstavba celkem 120 000 m² nových „last mile“ skladů.Všechny tyto trendy budou hrát klíčovou roli při rozhodování o nových investicích a určovat, kdo bude na trhu úspěšný.
Shrnutí: Co dál s logistickými parky ve střední Evropě?
Prodej tří logistických parků Ares Management v Česku a Maďarsku je jednou z nejvýznamnějších realitních transakcí letošního roku ve střední Evropě. Ukazuje, že logistické nemovitosti zůstávají atraktivní pro velké investory, ale zároveň se trh začíná měnit – roste tlak na udržitelnost, flexibilitu a inovace. Pro Česko a Maďarsko je tento obchod důkazem, že region má stále co nabídnout, a to nejen díky své poloze, ale i kvalitě infrastruktury a rostoucí poptávce po moderních logistických řešeních.
Další vývoj bude záviset na schopnosti investorů i developerů adaptovat se na nové trendy a měnící se potřeby nájemců. Ať už půjde o automatizaci, udržitelnost nebo rozvoj městských logistických center, jedno je jisté: logistika zůstane jedním z pilířů ekonomiky střední Evropy i v příštích letech.
